人民網(wǎng)西安9月25日電 （左瑞）門禁壞了不維修、電梯壞了沒人管、公益收費(fèi)去向不明、業(yè)委會(huì)難成立......你是否留意到，在我們看似融洽和諧的小區(qū)里存在著很多“疑難雜癥”。近年來，隨著我國城市化的加速推進(jìn)，越來越多的小區(qū)拔地而起，但有些小區(qū)里的物業(yè)亂象卻讓生活在此的居民無可奈何。物業(yè)與業(yè)主為何總是產(chǎn)生諸多矛盾？如何處理好兩者之間的關(guān)系？這些都成為大家關(guān)注的話題。

近期，部分漢中網(wǎng)友通過人民網(wǎng)《領(lǐng)導(dǎo)留言板》投訴自己居住的小區(qū)存在物業(yè)亂收費(fèi)、明細(xì)不清楚和服務(wù)態(tài)度不好等問題。

物業(yè)費(fèi)收多少，誰說了算？

好的小區(qū)物業(yè)能給居住者帶來舒服的居住體驗(yàn)。相反，物業(yè)質(zhì)量不好則會(huì)影響居住的生活品質(zhì)。近日，寧強(qiáng)縣一位網(wǎng)友留言稱，他們小區(qū)物業(yè)費(fèi)太高，屬于公攤面積的停車位還要額外收費(fèi)。其次，物業(yè)不作為，垃圾清理不及時(shí)，天氣熱的時(shí)候小區(qū)里臭氣熏天。此外，網(wǎng)友還反映，開發(fā)商擅自修改規(guī)劃圖。

收到留言后，寧強(qiáng)縣委辦公室回復(fù)稱，關(guān)于物業(yè)收費(fèi)的問題。經(jīng)核實(shí)，寧強(qiáng)縣陽光維也納小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)存在偏高問題�？h住建局已于6月30日向?qū)帍?qiáng)縣陽光維也納物業(yè)管理有限公司下達(dá)限期整改通知書，責(zé)令其進(jìn)行以下整改：按照“前期物業(yè)收費(fèi)不得高于市場價(jià)”的原則，降低物業(yè)費(fèi)，由原來的每月1元/㎡降至每月0.75元/㎡以下；實(shí)行物業(yè)收費(fèi)“一費(fèi)制”制度，將電梯運(yùn)行維護(hù)等費(fèi)用核算入物業(yè)收費(fèi)內(nèi)，不得另行收取電梯費(fèi)；在2020年9月1日前將核算后的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向縣住建局重新報(bào)備執(zhí)行。

關(guān)于小區(qū)垃圾清運(yùn)問題。寧強(qiáng)縣陽光維也納物業(yè)管理有限公司和縣環(huán)衛(wèi)所已就垃圾費(fèi)繳納相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成了一致意見，縣環(huán)衛(wèi)所將加強(qiáng)垃圾清運(yùn)力度和頻率，保證垃圾不堆積，盡量做到隨產(chǎn)隨運(yùn)。

關(guān)于地下停車庫收費(fèi)問題。經(jīng)核實(shí)，該小區(qū)地下停車位、地下車庫的建筑面積未納入公攤面積，同時(shí)該小區(qū)的地下停車位也不屬于“人防工程”，車位的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)歸開發(fā)商所有。2019年8月23日，陽光維也納開發(fā)商按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位車庫預(yù)（銷）售管理工作的通知》（漢住建發(fā)[2019]53號(hào)）要求，辦理了地下車位的預(yù)售許可（寧房預(yù)售字[2019]03號(hào)）。

關(guān)于開發(fā)商修改沙盤問題。經(jīng)核實(shí)，陽光維也納開發(fā)商修改售房部沙盤屬實(shí)。在陽光維也納一、二期樓盤銷售中，開發(fā)商經(jīng)過市場調(diào)研，認(rèn)為商鋪市場需求不旺，申請(qǐng)調(diào)整三期設(shè)計(jì)方案。調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案建筑容積率從3.44降低為2.8，樓間最大間距從29米調(diào)到69米，建筑面積從7萬平方米縮減為6萬平方米，減小了建筑密度，增大了小區(qū)的綠地面積，有助于提高小區(qū)的品質(zhì)和居住舒適度。調(diào)整方案于2019年8月經(jīng)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)專題會(huì)議研究，同意陽光維也納三期合理調(diào)整各建筑體量，取消了商業(yè)建筑，調(diào)整為居住建筑。隨后，陽光維也納開發(fā)商按照調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案修改了沙盤。

另一位來自的西鄉(xiāng)縣的網(wǎng)友留言稱，他們是搬遷戶，搬到西鄉(xiāng)縣高土壩社區(qū)三年了，這里水費(fèi)用不用都是每月30元，垃圾費(fèi)每月40月，電費(fèi)每度0.6-0.7元。就算在外邊打工沒人在家，當(dāng)年的費(fèi)用也得交，作為農(nóng)村物業(yè)費(fèi)用太高，希望有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)能協(xié)調(diào)一下。

針對(duì)這一問題，西鄉(xiāng)縣政府回復(fù)稱，楊河鎮(zhèn)高土壩社區(qū)移民小區(qū)共安置搬遷戶967戶，長期穩(wěn)定居住約800戶。該社區(qū)成立了物業(yè)管理委員會(huì)。社區(qū)水、電、垃圾等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算后制定，經(jīng)公示，絕大部分搬遷戶同意后執(zhí)行，開支情況定期公示，不存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。

關(guān)于每月收取30元水費(fèi)相關(guān)問題。該小區(qū)用水采用自給方式，小區(qū)建機(jī)井2口，安裝抽水及壓力設(shè)備2套。為保障小區(qū)居民正常用水，設(shè)備必須全天24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，電費(fèi)、設(shè)備更換、日常維修成本較高。經(jīng)核算，按照每戶每月30元標(biāo)準(zhǔn)收�。�每戶平均每月用水10噸，3元/噸的標(biāo)準(zhǔn)測算），方能保障設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)和支付管理人員工資。

關(guān)于每月收取40元垃圾費(fèi)相關(guān)問題。由于小區(qū)未收取物業(yè)管理費(fèi)，因此按每戶每月30元的標(biāo)準(zhǔn)收取，用于垃圾清運(yùn)、設(shè)備購置維護(hù)及支付清運(yùn)人員工資。

關(guān)于電費(fèi)每度0.6到0.7元問題。小區(qū)安裝路燈324盞，平均每天照明6小時(shí)左右，所需電費(fèi)、供電線路損壞維修、管理人員工資均無來源，且安裝的電表為老式電表，存在一定損耗。經(jīng)核算，在每度0.5元正常電價(jià)的基礎(chǔ)上增加0.1—0.2元，用于支付路燈耗電、線路維修以及管理人員工資。

關(guān)于外出打工未長期在家居住也要繳費(fèi)的問題。因該小區(qū)供水、照明設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)和垃圾收集清運(yùn)成本高，只有按戶收取才能保障收支平衡，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

物業(yè)壟斷經(jīng)營、不作為？

“我們小區(qū)物業(yè)亂收費(fèi)，拒不退還多收費(fèi)用；綠化雜草叢生沒人管；壟斷經(jīng)營不讓移動(dòng)寬帶進(jìn)入小區(qū)；多次阻止不讓成立業(yè)主委員會(huì)�！苯�期，漢中市南鄭區(qū)一網(wǎng)友通過人民網(wǎng)《領(lǐng)導(dǎo)留言板》向漢中市委書記方紅衛(wèi)反映。

面對(duì)網(wǎng)友提出來的問題，南鄭區(qū)政府回復(fù)稱，經(jīng)區(qū)住建局調(diào)查，關(guān)于物業(yè)公司亂收費(fèi)問題，區(qū)價(jià)格監(jiān)管部門核查，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)與備案收費(fèi)價(jià)目一致。

關(guān)于物業(yè)多次阻止成立業(yè)委會(huì)問題，小區(qū)申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)業(yè)主公約、章程等資料不完備，委員選舉辦法等未公示，工作處于停滯狀態(tài)。

關(guān)于小區(qū)不讓移動(dòng)寬帶進(jìn)小區(qū)問題，區(qū)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)企業(yè)曾邀請(qǐng)移動(dòng)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行寬帶布線，但移動(dòng)公司未進(jìn)駐。

關(guān)于物業(yè)不作為綠化雜草叢生問題及裝修管理費(fèi)拒不退還問題，小區(qū)灌木、喬木、草坪的修剪均符合園林要求，您于2019年7月進(jìn)行裝修，并未向物業(yè)繳納裝修管理費(fèi)。

物業(yè)強(qiáng)行收取這些費(fèi)用合理嗎？

要解開一些“盤根錯(cuò)節(jié)”的老大難問題、破解新問題，都需要強(qiáng)有力的協(xié)調(diào)機(jī)制。近日，漢臺(tái)區(qū)一位網(wǎng)友留言稱，豐輝公園小區(qū)業(yè)主購買電器等物品，需要進(jìn)入小區(qū)送貨上門時(shí)，小區(qū)保安拒絕業(yè)主要求，拒不讓送貨車輛進(jìn)門，強(qiáng)行加收進(jìn)門費(fèi)。其次，除了收取物業(yè)費(fèi)，另外加收每戶每月20元的水電公攤。

針對(duì)網(wǎng)友留言，漢中市市場監(jiān)管局回復(fù)稱，按照《陜西省物價(jià)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》，住宅小區(qū)停車費(fèi)由市場調(diào)節(jié)。我局責(zé)成物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)門衛(wèi)的管理約束，做好與業(yè)主的溝通交流。漢中市《物業(yè)收費(fèi)服務(wù)管理辦法》正在制定中。按現(xiàn)行政策，物業(yè)公司可以根據(jù)小區(qū)實(shí)際支出收取公攤水電費(fèi)。經(jīng)現(xiàn)場檢查2019年、2020年公攤水電明細(xì)賬，未發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為。

如今，人們對(duì)居住小區(qū)物業(yè)的專業(yè)化、精細(xì)化、高效化和便捷化的服務(wù)管理水平都提出了新要求、新期待。通過梳理不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與物業(yè)的矛盾主要集中在收費(fèi)與服務(wù)水平問題上。面對(duì)物業(yè)亂象，大部分業(yè)主不知道該如何維護(hù)自身權(quán)益。目前，全國多地出臺(tái)了物業(yè)新規(guī)，關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收支不透明、支出項(xiàng)目費(fèi)用不明確、專項(xiàng)維修資金如何用、公共收益如何管理、車位購買條件和標(biāo)準(zhǔn)等問題都給出了明確的答案。物業(yè)管理新規(guī)落地有聲，對(duì)于提高物業(yè)管理水平、保障居民生活、助力基層社會(huì)治理與物業(yè)管理融合共進(jìn)都具有標(biāo)志性意義。